分野別問題（解説つき）

賃貸不動産経営管理士｜分野別問題インデックス

最終更新：2026年8月11日

賃貸不動産経営管理士は管理業法が学習の柱です。8分野に分けて代表問題を掲載しています。全1000問をまとめて解くならトレーナーへ進んでください。

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賃貸住宅管理業法全188問中 8問を掲載

問1

賃貸住宅管理業の登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1登録は、事務所の所在地を管轄する都道府県知事が行う。
2登録の有効期間は3年であり、更新を受けなければ効力を失う。
✔管理戸数が200戸未満の者であっても、任意に登録を受けることができる。
4登録を受けずに賃貸住宅管理業を営んでも、罰則の適用はない。
5登録を受けた者は、毎事業年度ごとに登録の更新を受けなければならない。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
登録権者は国土交通大臣(肢1=誤)。有効期間は5年(肢2=誤)。管理戸数200戸未満は登録義務を負わないが、任意登録は可能(肢3=正)。無登録営業は1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金(肢4=誤)。更新は5年ごと(肢5=誤)。
★ポイント：管理業の登録権者は国土交通大臣、有効期間は5年(更新制)。管理戸数200戸以上で登録義務、200戸未満でも任意登録可。無登録営業には罰則がある。

問2

業務管理者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1賃貸住宅管理業者は、営業所または事務所ごとに1名以上の業務管理者を選任しなければならない。
2業務管理者は、他の営業所または事務所の業務管理者となることができない。
3業務管理者が欠けた営業所においては、新たに選任するまでの間、管理受託契約を締結してはならない。
✔宅地建物取引士であれば、実務経験や講習の有無にかかわらず業務管理者となることができる。
5賃貸不動産経営管理士試験に合格し、管理業務に関し2年以上の実務経験を有する者は、業務管理者となる資格を有する。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
業務管理者となるには、(a)管理業務に関する2年以上の実務経験＋登録試験合格者、または(b)2年以上の実務経験＋宅地建物取引士で指定講習修了、のいずれかが必要。宅建士であることのみでは足りない(4が誤り)。実務経験は指定の実務講習修了で代替可。
★ポイント：業務管理者は営業所・事務所ごとに1名以上、他の営業所との兼任不可。要件は「実務経験2年(または講習修了)+登録試験合格」か「実務経験2年(または講習修了)+宅建士で指定講習修了」。宅建士資格だけでは不可。

問3

管理受託契約締結前の重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1説明は必ず業務管理者が行わなければならない。
2書面の交付のみで足り、説明を省略することができる。
✔賃貸人が賃貸住宅管理業者である場合には、重要事項説明を要しない。
4説明の相手方は入居者(賃借人)である。
5説明から契約締結までに置くべき期間は法定されており、必ず1週間以上空けなければならない。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
相手方が賃貸住宅管理業者・特定転貸事業者・宅建業者等の専門家である場合は重要事項説明が不要とされる(肢3=正)。説明者は業務管理者でなくてもよいが管理業務の実務経験者等が望ましい(肢1=誤)。書面交付＋説明が必要(肢2=誤)。相手方は委託者である賃貸人(肢4=誤)。期間は法定されていないが1週間程度が望ましいとされる(肢5=誤)。
★ポイント：管理受託契約の重説は契約締結前に書面(電磁的方法可)を交付して説明。説明者は業務管理者に限定されない。相手方が管理業者・宅建業者等の専門家の場合は説明不要。

問4

賃貸住宅管理業者の財産の分別管理に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1管理受託した家賃等は、自己の固有財産と同一の口座で管理してもよい。
✔家賃等を管理する口座と固有財産を管理する口座を分別し、帳簿等により管理受託契約ごとに金銭の出入りを直ちに判別できる状態で管理しなければならない。
3分別管理は努力義務であり、違反しても監督処分の対象とならない。
4分別管理の対象となるのは敷金のみであり、家賃は対象外である。
51か月以内であれば、家賃等を固有財産の口座に一時的に留保することが認められている。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
管理業法16条。家賃・敷金・共益金等を管理する口座を固有財産の口座と分別し、かつ帳簿・会計ソフト等で契約ごとに直ちに判別できる状態にすることが義務(肢2=正)。義務違反は業務改善命令等の監督処分の対象。
★ポイント：受領した家賃・敷金等は自己の固有財産・他の管理受託契約に基づく金銭と分別して管理する(口座を分ける等)。

問5

賃貸住宅管理業者の帳簿に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1帳簿は本店に一括して備え置けばよい。
2帳簿は各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後3年間保存しなければならない。
✔帳簿は各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければならない。
4帳簿は電磁的記録で作成することができない。
5帳簿の備付け義務は、管理戸数200戸以上の業者に限られる。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
帳簿は営業所または事務所ごとに備え付け(肢1=誤)、各事業年度末日で閉鎖し閉鎖後5年間保存(肢3=正)。電磁的記録による作成・保存が可能(肢4=誤)。登録業者すべてに義務が及ぶ(肢5=誤)。
★ポイント：営業所ごとに帳簿を備え(各事業年度末に閉鎖し5年間保存)、公衆の見やすい場所に標識を掲示する。

問6

賃貸住宅管理業者の委託者への定期報告に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1報告は口頭で足り、書面等による必要はない。
✔管理業務報告書は、管理受託契約の締結日から1年を超えない期間ごと、および契約期間の満了後遅滞なく交付しなければならない。
3報告事項に、管理業務の実施状況は含まれない。
4報告は3年に1回行えばよい。
5入居者からの苦情の発生状況は報告事項に含まれない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
管理業法20条。報告書には(1)報告対象期間、(2)管理業務の実施状況、(3)入居者からの苦情の発生状況と対応内容を記載し、契約締結日から1年を超えない期間ごとおよび契約期間満了後遅滞なく、書面または電磁的方法で交付する。
★ポイント：管理業務の実施状況等は、1年を超えない期間ごと及び管理受託契約終了時に委託者へ報告する。

問7

賃貸住宅管理業者の再委託に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1管理業務の全部を一括して他者に再委託することができる。
2委託者の承諾があれば、管理業務の全部を一括再委託できる。
✔管理業務の一部の再委託は、契約に定めがあれば可能である。
4再委託先は必ず賃貸住宅管理業の登録業者でなければならない。
5再委託を行った場合、再委託先が委託者に対して直接責任を負い、元の管理業者は責任を免れる。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
管理業法15条により全部の再委託は委託者の承諾があっても禁止(1・2誤)。一部再委託は契約に定めがあれば可能(肢3=正)。再委託先は登録業者である必要はないが(肢4=誤)、管理業者は自らの責任で管理業務を実施する必要があり責任を免れない(肢5=誤)。

問8

賃貸住宅管理業法における「賃貸住宅」および「管理業務」に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1建築中の家屋であっても、竣工後に賃借人を募集する予定であれば賃貸住宅に該当する。
2一時使用目的の宿泊施設(旅館業法の営業に係る施設)は賃貸住宅に該当しない。
3賃貸人から委託を受けて行う維持保全は、点検・清掃等と修繕の両方を一貫して行う場合に管理業務に該当する。
✔家賃の集金業務のみを受託する場合も、単独で管理業務に該当する。
5現に賃借人が存在せず募集も行っていない空き家は、賃貸住宅に該当しない。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
管理業務は(1)維持保全(点検・清掃等と修繕を一貫して行うもの)、(2)維持保全と併せて行う家賃等の金銭管理、を指す。金銭管理のみの受託は管理業務に該当しない(4が誤り)。

サブリース(特定賃貸借)全125問中 8問を掲載

問1

特定賃貸借契約(マスターリース契約)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1特定転貸事業者は、賃貸住宅管理業の登録を受けなければ誇大広告等の禁止規定の適用を受けない。
2個人が親族に賃貸住宅を賃貸し、当該親族が転貸する場合も特定賃貸借契約に該当する。
✔誇大広告等の禁止および不当な勧誘等の禁止は、登録の有無にかかわらずすべての特定転貸事業者・勧誘者に適用される。
4勧誘者には、特定転貸事業者から委託を受けていない者は含まれない。
5特定賃貸借契約の重要事項説明は、契約締結後遅滞なく行えばよい。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
サブリース規制(誇大広告等の禁止、不当な勧誘等の禁止、重要事項説明、契約締結時書面)は登録の有無を問わず適用される(肢3=正)。個人が親族(1親等以内等)に賃貸するケース等は特定賃貸借から除外(肢2=誤)。勧誘者は委託の有無を問わず、明示的・黙示的に勧誘を行う者を含む(肢4=誤)。重要事項説明は締結前(肢5=誤)。
★ポイント：特定賃貸借(マスターリース)契約の重説では、家賃減額リスク、契約期間中の解約条件、借地借家法の適用(賃料減額請求権を排除できない)等の説明が必須。

問2

誇大広告等の禁止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1家賃減額のリスクがあるにもかかわらず、その旨を表示しないことは誇大広告等に該当しうる。
2「家賃保証」「空室保証」という文言を用いる場合、定期的な家賃の見直しがある旨を隣接する箇所に表示しなければならない。
3実際には実施しない大規模修繕を「オーナー負担なし」と表示することは虚偽広告に該当する。
✔広告の目立つ部分に注意事項が記載されていれば、打消し表示の大きさは問わない。
5契約期間中であっても借地借家法に基づき減額請求が可能である旨を表示しないことは問題となりうる。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
打消し表示は、強調表示に近接した箇所に、強調表示と同等程度に明瞭に判読できる大きさで表示する必要がある。小さすぎる打消し表示は誇大広告等に該当しうる(4が誤り)。
★ポイント：サブリース規制(誇大広告等の禁止・不当な勧誘等の禁止・重説義務)は特定転貸事業者だけでなく「勧誘者」にも及ぶ(誇大広告・不当勧誘の禁止)。

問3

不当な勧誘等の禁止に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1禁止されるのは契約締結の勧誘時の行為のみであり、契約解除を妨げる行為は含まれない。
2故意に事実を告げない行為は禁止されるが、故意に不実を告げる行為は禁止されていない。
✔将来の家賃減額リスクを認識しながらこれを告げずに勧誘することは、不実告知・事実不告知に該当しうる。
4深夜の勧誘であっても、相手方が明確に拒絶していなければ問題とならない。
5禁止行為に該当しても、罰則の適用はない。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
不当な勧誘等の禁止は、契約締結の勧誘時だけでなく解除を妨げるための行為も対象(肢1=誤)。故意の不実告知・事実不告知の双方が禁止(肢2=誤)。威迫、迷惑を覚えさせる時間の電話・訪問、長時間の勧誘等も禁止(肢4=誤)。不実告知等には罰則(6か月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金等)がある(肢5=誤)。
★ポイント：サブリース規制(誇大広告等の禁止・不当な勧誘等の禁止・重説義務)は特定転貸事業者だけでなく「勧誘者」にも及ぶ(誇大広告・不当勧誘の禁止)。

問4

特定賃貸借契約の重要事項説明の記載事項として、規定されていないものはどれか。

1特定転貸事業者が支払う家賃の額、支払期日および支払方法
2契約期間および契約の更新・解除に関する事項
3維持保全の実施方法と費用の分担に関する事項
✔転借人(入居者)の氏名および勤務先
5借地借家法に基づく家賃の減額請求および解約に関する事項

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
転借人個人の氏名・勤務先は重要事項説明の記載事項ではない(4)。家賃改定の時期、免責期間、賃貸人の維持保全費用負担、借地借家法32条の減額請求権や28条の正当事由等は記載が必要。
★ポイント：特定賃貸借(マスターリース)契約の重説では、家賃減額リスク、契約期間中の解約条件、借地借家法の適用(賃料減額請求権を排除できない)等の説明が必須。

問5

サブリース方式における賃貸人(オーナー)と特定転貸事業者の関係に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1マスターリース契約が期間満了により終了しても、転貸借契約は当然に終了する。
✔特定転貸事業者は、借地借家法上の借主として保護される。
3マスターリース契約に「家賃を減額しない」旨の特約があれば、借地借家法32条の減額請求は一切認められない。
4オーナーの債務不履行によりマスターリース契約が解除された場合、転借人は直ちに明渡しを求められる。
5特定転貸事業者は宅地建物取引業の免許を受けなければ転貸できない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
特定転貸事業者はマスターリース契約の借主として借地借家法の適用を受け、正当事由制度や賃料減額請求権による保護を受ける(肢2=正)。減額しない特約は借主に不利で無効(肢3=誤)。期間満了で終了する場合、賃貸人は転借人に通知し6か月経過後に終了(肢1=誤)。自ら転貸するのは宅建業に当たらない(肢5=誤)。
★ポイント：特定賃貸借(マスターリース)契約の重説では、家賃減額リスク、契約期間中の解約条件、借地借家法の適用(賃料減額請求権を排除できない)等の説明が必須。

問6

特定転貸事業者の書類の閲覧に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

✔業務状況調書等を、営業所または事務所ごとに備え置き、利害関係人の求めに応じて閲覧させなければならない。
2閲覧に供する書類は本店にのみ備え置けばよい。
3備置き期間は事業年度経過後1年間である。
4閲覧させる相手方は現に契約している賃貸人に限られる。
5電磁的記録による備置きは認められていない。

解説：【正解】1(他の4肢はどこかに誤りを含む)
特定転貸事業者は、業務状況調書、貸借対照表、損益計算書等を営業所・事務所ごとに備え置き、特定賃貸借契約の相手方または相手方となろうとする者の求めに応じて閲覧させる(肢1=正)。備置きは事業年度経過後3か月以内に作成し3年間。電磁的記録も可。
★ポイント：特定賃貸借(マスターリース)契約の重説では、家賃減額リスク、契約期間中の解約条件、借地借家法の適用(賃料減額請求権を排除できない)等の説明が必須。

問7

特定賃貸借標準契約書に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1借主(サブリース業者)は、貸主の承諾を得ずに転貸することができる旨が定められている。
2借主は、転貸の条件に従い転貸するとされ、反社会的勢力への転貸は禁止されている。
3借主は、転借人から交付された敷金を整然と管理する義務を負う。
✔貸主は、借主が家賃支払義務を1か月分でも怠れば無催告で解除できると定められている。
5契約が終了した場合、貸主は転貸借契約における借主の地位を承継するとされている。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
標準契約書では、家賃等の支払義務違反について相当の期間を定めた催告をしても是正されない場合に解除できるとされており、1か月の滞納で無催告解除できるとはされていない(4が誤り)。
★ポイント：特定賃貸借(マスターリース)契約の重説では、家賃減額リスク、契約期間中の解約条件、借地借家法の適用(賃料減額請求権を排除できない)等の説明が必須。

問8

サブリース事業のリスクに関する次の記述のうち、最も適切でないものはどれか。

1空室が生じても一定の家賃が支払われるため、オーナーの収入は安定しやすい。
2免責期間が設定されている場合、その期間中はオーナーに家賃が支払われない。
3サブリース業者が破綻した場合、オーナーは家賃を受け取れなくなるリスクがある。
✔家賃は契約期間中一切変動しないため、長期の収支計画が確実に成り立つ。
5転借人との関係では、契約終了時に貸主が借主の地位を承継する点に留意が必要である。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
借地借家法32条により、経済事情の変動等を理由とする家賃減額請求は排除できず、契約上も定期的な家賃改定条項が置かれるのが通常である。家賃が一切変動しないという説明は誤り(4)。
★ポイント：特定賃貸借(マスターリース)契約の重説では、家賃減額リスク、契約期間中の解約条件、借地借家法の適用(賃料減額請求権を排除できない)等の説明が必須。

賃貸借契約・借地借家法全188問中 8問を掲載

問1

建物賃貸借の存続期間に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1期間を1年未満と定めた場合、その期間は1年とみなされる。
✔期間を1年未満と定めた場合、期間の定めがない賃貸借とみなされる。
3民法の規定により、建物賃貸借の存続期間は50年を超えることができない。
4期間を定めない建物賃貸借契約は無効である。
5定期建物賃貸借においても、1年未満の期間を定めることはできない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
借地借家法29条1項により、1年未満の期間を定めた建物賃貸借は期間の定めがないものとみなされる(肢2=正)。同条2項で民法604条(上限50年)は建物賃貸借に適用されない(肢3=誤)。定期建物賃貸借では29条1項が適用除外され、1年未満の期間設定も有効(肢5=誤)。
★ポイント：借地権の存続期間は30年以上。建物買取請求権(13条)は強行規定。定期借地(一般50年以上・事業用10〜50年未満=公正証書限定・建物譲渡特約付30年以上)の別も頻出。

問2

建物賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1期間の定めのある賃貸借において、当事者が期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知をしなければ、従前と同一条件で更新されたものとみなされる。
2賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要である。
3法定更新後の契約は、期間の定めのない賃貸借となる。
✔法定更新の場合、従前と同一の期間で更新されたものとみなされる。
5期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも更新されたものとみなされる。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
借地借家法26条1項ただし書により、法定更新された契約は期間の定めがないものとなる(4が誤り、3が正しい)。合意更新の場合は当事者の定めた期間による。
★ポイント：借地権の存続期間は30年以上。建物買取請求権(13条)は強行規定。定期借地(一般50年以上・事業用10〜50年未満=公正証書限定・建物譲渡特約付30年以上)の別も頻出。

問3

建物賃貸借の解約申入れに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が解約を申し入れた場合、申入れの日から3か月を経過することにより終了する。
2期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が解約を申し入れる場合、正当事由は不要である。
✔期間の定めのない建物賃貸借において、賃借人が解約を申し入れた場合、申入れの日から3か月を経過することにより終了する。
4期間の定めのある建物賃貸借において、中途解約を認める特約は無効である。
5賃借人からの解約申入れにも正当事由が必要である。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
賃貸人からの解約申入れは正当事由が必要で6か月経過により終了(借地借家法27条・28条)。賃借人からは民法617条により3か月経過で終了し、正当事由も不要(肢3=正)。期間の定めがある場合でも中途解約特約(解約権留保)は有効(肢4=誤)。
★ポイント：建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要。期間の定めのある契約では期間満了の1年前から6か月前までに通知。正当事由は建物使用の必要性を主とし、立退料は補完要素。

問4

更新拒絶等における正当事由の判断に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情が主たる要素である。
2建物の現況(老朽化の程度等)は考慮要素となる。
✔立退料の提供は、それだけで正当事由を基礎づける決定的要素となる。
4賃貸借に関する従前の経過(賃料滞納の有無等)は考慮要素となる。
5建物の賃貸借に関する従前の経過や建物の利用状況も総合的に考慮される。

解説：【正解】3(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
立退料(財産上の給付)は正当事由を補完する要素にすぎず、単独で正当事由を基礎づけるものではない(3が誤り)。主たる要素は当事者双方の建物使用の必要性。
★ポイント：建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要。期間の定めのある契約では期間満了の1年前から6か月前までに通知。正当事由は建物使用の必要性を主とし、立退料は補完要素。

問5

定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1契約は必ず公正証書によらなければならない。
✔契約書とは別個独立の書面(または承諾を得た電磁的方法)により、更新がなく期間満了により終了する旨を事前に説明しなければならない。
3期間の長短にかかわらず、期間満了の1年前から6か月前までに終了通知をしなければ終了しない。
4賃借人に不利な特約はすべて無効である。
5居住用建物であれば、床面積にかかわらず賃借人はやむを得ない事情により中途解約できる。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
公正証書は例示で、書面(電磁的記録可)であればよい(肢1=誤)。事前説明書は契約書とは別個の書面が必要(肢2=正)。終了通知が必要なのは期間1年以上の場合(肢3=誤)。中途解約できるのは床面積200㎡未満の居住用に限られ、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情が要件(肢5=誤)。
★ポイント：定期建物賃貸借は書面(公正証書に限らない・電磁的記録可)で契約し、事前に「更新がない」旨を書面を交付して説明。説明を欠くと更新しない旨の特約は無効。

問6

賃借権の譲渡・転貸に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲渡し、または転貸することができない。
2無断転貸があっても、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は解除できない。
3適法な転貸がされた場合、転借人は賃貸人に対して直接義務を負う。
4賃貸人が賃借人の債務不履行により契約を解除した場合、賃貸人は転借人に対して明渡しを請求できる。
✔賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除した場合、賃貸人は当然に転借人に明渡しを請求できる。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
民法613条3項により、合意解除は原則として転借人に対抗できない(5が誤り)。ただし解除当時、賃貸人が債務不履行による解除権を有していたときは対抗できる。
★ポイント：無断譲渡・転貸は解除原因だが、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できない(判例)。適法な転貸では賃貸人は転借人に賃料を直接請求できる(転借料と賃料の低い方の範囲)。

問7

賃貸人たる地位の移転に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1建物が譲渡された場合、賃借人の承諾がなければ賃貸人たる地位は移転しない。
✔新賃貸人が賃借人に賃料を請求するには、建物の所有権移転登記を備えなければならない。
3賃借人が対抗要件を備えるには、賃貸借の登記が必須である。
4敷金返還債務は旧賃貸人に留保され、新賃貸人には承継されない。
5譲渡人と譲受人の合意によっても、賃貸人たる地位を譲渡人に留保することは一切できない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
民法605条の2第3項により、賃貸人たる地位の移転を賃借人に対抗するには所有権移転登記が必要(肢2=正)。賃借人の承諾は不要(肢1=誤)。建物賃貸借は引渡しが対抗要件(借地借家法31条、3誤)。敷金返還債務・費用償還債務は譲受人が承継(肢4=誤)。留保特約＋賃貸借契約の締結により留保も可能(肢5=誤)。
★ポイント：借地権の存続期間は30年以上。建物買取請求権(13条)は強行規定。定期借地(一般50年以上・事業用10〜50年未満=公正証書限定・建物譲渡特約付30年以上)の別も頻出。

問8

賃貸人の修繕義務および賃借人の修繕権に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う。
2賃借人の責めに帰すべき事由により修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕義務を負わない。
3賃貸人が修繕をするときは、賃借人はこれを拒むことができない。
4賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人が修繕することができる。
✔急迫の事情があっても、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ修繕できない。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
民法607条の2により、(1)通知後相当期間内に賃貸人が修繕しないとき、(2)急迫の事情があるとき、は賃借人が修繕できる(5が誤り)。
★ポイント：賃貸人は使用収益に必要な修繕義務を負う(賃借人の責めによる場合を除く)。必要費は直ちに、有益費は契約終了時に償還請求できる。賃借人は一定の場合に自ら修繕可(615条の通知等)。

賃料・敷金・保証全94問中 8問を掲載

問1

敷金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。
2賃貸人は、賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたときに、敷金から未払債務を控除した残額を返還しなければならない。
✔賃借人は、賃貸借契約の存続中に、敷金を未払賃料に充当するよう請求することができる。
4賃貸人は、賃貸借契約の存続中であっても、賃借人の債務不履行があれば敷金を充当することができる。
5敷金返還債務と建物明渡債務は同時履行の関係に立たない。

解説：【正解】3(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
民法622条の2。敷金の充当は賃貸人からのみ可能で、賃借人から充当を請求することはできない(3が誤り)。明渡しが先履行であり、同時履行の関係には立たない(肢5=正)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

問2

賃料増減請求に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1賃料の増額を請求できるのは、契約で増額できる旨を定めた場合に限られる。
✔一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合、その期間中は増額請求できない。
3賃料を減額しない旨の特約は、普通建物賃貸借において有効である。
4増額請求について争いがある場合、賃借人が相当と認める額を支払っていれば、後に裁判で不足が確定しても不足額に利息を付す必要はない。
5賃料増減請求権は、当事者双方の合意がなければ行使できない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
借地借家法32条1項ただし書により不増額特約は有効(肢2=正)。増減請求権は一方的意思表示で効果が生じる形成権(1・5誤)。不減額特約は借主に不利で無効、ただし定期建物賃貸借では有効(肢3=誤)。不足額には年1割の割合による支払期後の利息を付さなければならない(32条2項、4誤)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

問3

賃料の支払および弁済の充当に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1賃料は、特約がなければ毎月末日までに翌月分を支払うのが民法上の原則である。
✔民法上、建物の賃料は毎月末に支払う後払いが原則である。
3賃借人が一部弁済をした場合、まず元本に充当し、次に利息、最後に費用に充当する。
4賃貸人が賃料の受領を拒んだ場合でも、賃借人は供託することができない。
5賃料債権の消滅時効は、権利を行使することができることを知った時から10年である。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
民法614条により建物の賃料は毎月末に支払う後払いが原則(2正、実務上は特約で前払い)。充当順序は費用→利息→元本(民法489条、3誤)。受領拒絶・受領不能・債権者不確知の場合は弁済供託が可能(肢4=誤)。賃料は債権者が知った時から5年で時効消滅(肢5=誤)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

問4

賃貸借契約における個人根保証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1個人が保証人となる根保証契約は、極度額を定めなくても有効である。
✔個人根保証契約は、極度額を定めなければ効力を生じない。
3保証人が死亡しても、根保証契約の元本は確定しない。
4保証契約は口頭でも有効に成立する。
5賃借人が死亡しても、根保証契約の元本は確定しない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
民法465条の2第2項により、個人根保証契約は極度額を書面等で定めなければ無効(肢2=正)。保証契約は書面(電磁的記録を含む)でしなければ効力を生じない(肢4=誤)。主債務者または保証人の死亡は元本確定事由(465条の4、3・5誤)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

問5

保証人に対する情報提供義務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1主たる債務者が事業のために負担する債務を主債務とする保証を個人に委託するときは、財産および収支の状況等を情報提供しなければならない。
2保証人から請求があったときは、債権者は主たる債務の元本や利息等の不履行の有無等について情報を提供しなければならない。
3主たる債務者が期限の利益を喪失したときは、債権者は個人保証人に対し、その利益の喪失を知った時から2か月以内に通知しなければならない。
✔期限の利益喪失の通知を怠った場合、債権者は遅延損害金の全額を保証人に請求できる。
5保証人からの請求に応じた情報提供は、法人が保証人である場合にも及ぶ。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
民法458条の3。期限の利益喪失の通知を怠った場合、債権者は喪失時から通知を現にするまでに生じた遅延損害金を保証人に請求できない(4が誤り)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

問6

家賃債務保証業に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1家賃債務保証業者の登録は、法律上の義務である。
✔家賃債務保証業者登録制度は、国土交通省の告示に基づく任意の登録制度である。
3保証会社を利用する場合、賃借人は連帯保証人を立てることが法律上禁止される。
4保証会社が代位弁済しても、賃借人の賃料支払債務は消滅しない。
5保証会社は、賃借人の同意なく無断で居室に立ち入り鍵を交換することができる。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
家賃債務保証業者登録制度は平成29年創設の任意登録制度(肢2=正)。代位弁済により賃貸人に対する債務は消滅し、保証会社が求償権を取得(肢4=誤)。無断立入り・鍵交換等の追い出し行為は違法(肢5=誤)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

問7

更新料に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1更新料の支払を定める特約は、消費者契約法により常に無効である。
✔賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、更新料の額が賃料の額や更新期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、有効であると解されている。
3法定更新の場合、特約の有無にかかわらず必ず更新料を支払う義務がある。
4更新料は、賃料の前払としての性質のみを有する。
5更新料の額に関する法律上の上限が定められている。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
最高裁平成23年7月15日判決の判断枠組み(肢2=正)。更新料は賃借権強化の対価、賃料の補充等の複合的な性質を有するとされる(肢4=誤)。法律上の上限規定はない(肢5=誤)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

問8

敷引特約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1敷引特約は、消費者契約法10条により常に無効である。
✔敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎる場合には、消費者契約法10条により無効となることがある。
3敷引特約は、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させるものであるため、常に有効である。
4敷引特約が有効となるためには、必ず公正証書によらなければならない。
5敷引特約は事業用建物の賃貸借にのみ認められる。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
最高裁平成23年3月24日判決は、敷引金の額が高額に過ぎると評価されるべきものである場合を除き、直ちに消費者契約法10条により無効とはいえないとした(肢2=正)。
★ポイント：敷金返還債務は「明渡し完了時」に発生(明渡しが先履行)。賃借人側から敷金を賃料へ充当するよう請求することはできない。

原状回復・契約終了全94問中 8問を掲載

問1

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1経年変化および通常損耗の修繕費用は、賃借人が負担するのが原則である。
2賃借人の原状回復義務は、借りた当時の状態に戻すことをいう。
✔賃借人の故意・過失、善管注意義務違反等による損耗・毀損の復旧は賃借人負担が原則である。
4通常損耗を賃借人負担とする特約は、いかなる場合も無効である。
5家具の設置による床のへこみは、賃借人負担とされる。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
ガイドラインでは通常損耗・経年変化は賃料に含まれ賃貸人負担、賃借人の故意過失・善管注意義務違反等は賃借人負担とされる(1・2誤、3正)。通常損耗補修特約は、内容が具体的に明示され賃借人が認識・合意している等の要件を満たせば有効となりうる(肢4=誤)。家具のへこみは通常損耗(肢5=誤)。
★ポイント：原状回復ガイドライン:通常損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は賃借人負担。賃借人負担分も経過年数を考慮(クロス・カーペット等は6年で残存価値1円)。

問2

原状回復ガイドラインにおける経過年数(耐用年数)の考え方に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1壁クロスは、耐用年数6年で残存価値1円となるように賃借人負担割合を算定する。
2畳表(畳の表替え)は、消耗品的性格が強いため経過年数を考慮しない。
3フローリングの部分補修は、経過年数を考慮しない。
✔設備機器の場合、経過年数を超えた設備であれば、賃借人が故意に破損しても一切の費用負担を求められない。
5経過年数を考慮する場合でも、賃借人には善良な管理者としての注意義務が残る。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
経過年数を超えた設備等であっても、賃借人が故意・過失により破損した場合には、補修工事費用のうち工事費や人件費など残存価値と無関係な部分について負担を求められる場合がある(4が誤り)。
★ポイント：減価償却は建物・設備のみ(土地は対象外)。中古資産は「法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%」の簡便法で見積耐用年数を計算できる。

問3

次のうち、原状回復ガイドライン上、原則として賃借人の負担とされるものはどれか。

1日照による畳やクロスの変色
2テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
3ポスター等の掲示のための画鋲・ピン等の穴
✔喫煙によるクロスの変色およびにおいの付着
5地震により破損したガラス

解説：【正解】4(残る4肢は要件・該当性を満たさない)
喫煙によるヤニ・臭気は通常の使用を超えるものとして賃借人負担(4)。日照変色・電気ヤケ・画鋲の穴は通常損耗、地震による破損は賃借人の責めに帰さない事由であり、いずれも賃貸人負担。
★ポイント：原状回復ガイドライン:通常損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は賃借人負担。賃借人負担分も経過年数を考慮(クロス・カーペット等は6年で残存価値1円)。

問4

鍵の交換費用に関する次の記述のうち、原状回復ガイドラインの考え方として正しいものはどれか。

1鍵の交換費用は、常に賃借人の負担である。
✔入居者の入れ替わりによる鍵交換は、賃貸人の負担とすることが妥当である。
3鍵を紛失した場合であっても賃貸人負担である。
4鍵の交換は防犯上の措置であり、費用負担の問題は生じない。
5鍵の交換費用は必ず折半とされる。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
ガイドラインでは、入退去時の鍵交換は次の入居者確保のためのものであり賃貸人負担が妥当とされる(肢2=正)。ただし賃借人が鍵を紛失・破損した場合はシリンダー交換も含め賃借人負担(肢3=誤)。
★ポイント：原状回復ガイドライン:通常損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は賃借人負担。賃借人負担分も経過年数を考慮(クロス・カーペット等は6年で残存価値1円)。

問5

明渡しをめぐる実務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1賃借人が任意に明け渡さない場合、賃貸人は自力で残置物を撤去し、鍵を交換することができる。
2賃借人が行方不明の場合、契約書に「無催告で立ち入り、動産を処分できる」旨の特約があれば、直ちに処分してよい。
✔明渡しの強制執行は、債務名義に基づき裁判所の執行官が行う。
4賃貸借契約が解除されれば、賃借人が居住していても賃貸人は直ちに占有を回復できる。
5残置物は所有権放棄の意思表示がなくても、賃貸人が自由に処分できる。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
自力救済は禁止されており、明渡しは判決等の債務名義に基づく強制執行(執行官)によらなければならない(肢3=正)。自力救済を認める特約も原則無効。
★ポイント：原状回復ガイドライン:通常損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は賃借人負担。賃借人負担分も経過年数を考慮(クロス・カーペット等は6年で残存価値1円)。

問6

賃貸住宅標準契約書における明渡し時の手続に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1明渡し時の原状回復について、賃貸人と賃借人が立会いのうえ損耗等の状況を確認する。
2入居時に物件の状況を相互に確認し、書面化しておくことが望ましい。
3原状回復の内容および方法について協議するものとされている。
4賃借人が明渡しを遅延した場合、賃貸人は遅延損害金を請求できる旨の定めを置くことができる。
✔明渡し時の確認は賃貸人のみで行えば足り、賃借人の立会いは不要である。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
トラブル防止のため、入退去時ともに双方立会いのうえ状況を確認し、チェックリスト等で書面化することが重要(5が不適切)。
★ポイント：原状回復ガイドライン:通常損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は賃借人負担。賃借人負担分も経過年数を考慮(クロス・カーペット等は6年で残存価値1円)。

問7

原状回復ガイドラインにおける負担割合の考え方に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1賃借人が毀損した部分の補修は、部屋全体の張替え費用を賃借人が負担するのが原則である。
✔壁クロスの毀損については、㎡単位が原則であるが、毀損箇所を含む一面分までを賃借人負担とすることも可能とされている。
3カーペットに毀損がある場合でも、毀損箇所のみの補修費用に限られる。
4襖紙は、経過年数を考慮して負担割合を算定する。
5賃借人の負担範囲は、常に部屋単位で算定する。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
ガイドラインでは可能な限り毀損部分に限定し、㎡単位を原則としつつ、クロスは色や模様の連続性から毀損箇所を含む一面分までを賃借人負担とすることも可能とされる(肢2=正)。カーペットは毀損部分が一部でも部屋全体の張替えが必要になる場合がある(肢3=誤)。襖紙・障子紙・畳表は消耗品として経過年数を考慮しない(肢4=誤)。
★ポイント：原状回復ガイドライン:通常損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は賃借人負担。賃借人負担分も経過年数を考慮(クロス・カーペット等は6年で残存価値1円)。

問8

通常損耗等を賃借人負担とする特約の有効性に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在することが必要である。
2賃借人が、通常の原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していることが必要である。
3賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることが必要である。
✔契約書に「原状回復費用は賃借人負担とする」とだけ記載されていれば、通常損耗を含めて賃借人負担とする特約として有効である。
5特約の内容は、具体的な負担範囲や金額が明示されていることが望ましい。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
抽象的な記載では賃借人が通常損耗分の負担を認識・合意したとはいえず、判例上も通常損耗補修特約が成立しているとは認められない(最判平成17年12月16日)。4が誤り。
★ポイント：原状回復ガイドライン:通常損耗・経年変化は賃貸人負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は賃借人負担。賃借人負担分も経過年数を考慮(クロス・カーペット等は6年で残存価値1円)。

建物・設備の維持保全全156問中 8問を掲載

問1

建物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1ラーメン構造は、柱と梁を剛接合した骨組で構成される。
2壁式構造は、壁と床の面で構成され、中低層の集合住宅に多く用いられる。
✔鉄筋コンクリート造は、鉄筋が圧縮力を、コンクリートが引張力を負担する。
4鉄骨造は、鉄筋コンクリート造に比べて軽量で、大スパンの空間をつくりやすい。
5免震構造は、基礎と建物の間に免震装置を設け、地震力を建物に伝わりにくくする。

解説：【正解】3(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
鉄筋コンクリート造では、コンクリートが圧縮力を、鉄筋が引張力を負担する(3が誤り)。両者は熱膨張率がほぼ等しく、アルカリ性のコンクリートが鉄筋の錆を防ぐ。
★ポイント：耐震基準:新耐震基準は1981年6月施行(震度6強〜7程度で倒壊しない水準)。耐震改修の工法(耐震・制震・免震)の違いも頻出。

問2

給水設備に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1高置水槽方式では、水道本管の圧力をそのまま利用して各住戸に給水する。
✔受水槽は、外部からの点検のため6面点検ができるよう設置する。
3クロスコネクションとは、給水管と排水管を接続して効率化する手法をいう。
4水道直結直圧方式は、大規模な高層建物に最も適している。
5さや管ヘッダー方式は、給水管を分岐させて枝管を多数設ける方式である。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
受水槽は周囲60cm以上、上部100cm以上の空間を確保し6面点検ができるようにする(肢2=正)。クロスコネクションは飲料水配管と他の系統の配管が接続されることで、汚染防止のため禁止(肢3=誤)。直圧方式は小規模建物向け(肢4=誤)。さや管ヘッダー方式はヘッダーから各水栓へ1本ずつ配管する方式(肢5=誤)。
★ポイント：給水方式:直結直圧・直結増圧・受水槽(高置水槽)方式の特徴と適する建物規模を整理。受水槽方式は断水時に有利だが水質管理が必要。

問3

排水・通気設備に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1排水トラップの封水深は5cm以上10cm以下とする。
2二重トラップは、排水の流れを妨げるため禁止されている。
3通気管は、排水管内の圧力変動を緩和し、封水の破壊を防ぐ。
4排水管の詰まりを防ぐため、高圧洗浄による定期清掃が有効である。
✔封水は、長期間使用しない場合でも蒸発することはない。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
長期間使用しないと封水が蒸発して破封し、悪臭や害虫侵入の原因となる(5が誤り)。破封の原因には自己サイホン作用、誘導サイホン作用、毛細管現象、蒸発などがある。
★ポイント：排水トラップの封水深は5〜10cm。二重トラップは禁止。封水切れ(破封)の原因も頻出。

問4

電気設備に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1単相2線式では、200Vの電気機器を使用することができる。
✔単相3線式では、100Vと200Vの両方を使用することができる。
3住戸へ供給する電力が50kW以上の場合、低圧引込みとなる。
4漏電遮断器は、過負荷による発熱を防止するための装置である。
5分電盤の定格容量を超えた場合でもブレーカーは作動しない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
単相3線式(100V/200V)が現在の標準(肢2=正)。単相2線式は100Vのみ(肢1=誤)。契約電力50kW以上は高圧引込みで受変電設備が必要(肢3=誤)。漏電遮断器は漏電時に回路を遮断する装置(肢4=誤)。

問5

ガス設備に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1都市ガス(13A)は空気より軽いため、ガス警報器は天井付近に設置する。
2LPガスは空気より重いため、ガス警報器は床面付近に設置する。
3ガス漏れ警報設備は、ガス機器から水平距離8m以内に設置するのが目安である。
4ガス給湯器の号数は、水温を25℃上昇させた湯を1分間に何リットル出せるかを表す。
✔都市ガスとLPガスは、ガス機器をそのまま相互に転用することができる。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
都市ガスとLPガスでは発熱量・供給圧力が異なるため、ガス機器の相互転用はできない(5が誤り)。
★ポイント：都市ガス(空気より軽い・警報器は上方)とLPガス(空気より重い・警報器は床面近く)の対比が定番。

問6

換気設備に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1第1種換気は、給気・排気とも自然換気による方式である。
✔第2種換気は、機械給気と自然排気の組合せで、室内が正圧となる。
3第3種換気は、機械給気と機械排気の組合せである。
4シックハウス対策として、住宅の居室には換気回数0.3回/h以上の機械換気設備が義務付けられている。
5住宅の居室の換気に有効な開口部の面積は、床面積の7分の1以上必要である。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
第1種は機械給気＋機械排気、第2種は機械給気＋自然排気(正圧、手術室等)、第3種は自然給気＋機械排気(負圧、住宅の水回り等)。シックハウス対策の必要換気回数は住宅の居室で0.5回/h以上(肢4=誤)。換気の開口部は床面積の1/20以上、採光が1/7以上(肢5=誤)。
★ポイント：換気方式:第1種(給気・排気とも機械)・第2種(給気のみ機械)・第3種(排気のみ機械=住宅の浴室等で一般的)。シックハウス対策として24時間換気設備(0.5回/h以上)が義務。

問7

消防用設備等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1共同住宅で収容人員が50人以上の場合、防火管理者を定めなければならない。
2消防用設備等の点検は、機器点検を6か月ごと、総合点検を1年ごとに行う。
3共同住宅(非特定防火対象物)における点検結果の報告は、3年に1回行う。
4住宅用防災警報器(住宅用火災警報器)の設置は、すべての住宅で義務付けられている。
✔自動火災報知設備の設置義務がある場合でも、住宅用火災警報器を必ず併せて設置しなければならない。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
自動火災報知設備やスプリンクラー設備が設置されている場合は、住宅用火災警報器の設置が免除される(5が誤り)。
★ポイント：共同住宅は非特定防火対象物で、収容人員50人以上の場合に防火管理者を選任(特定用途は30人以上)。

問8

建築基準法に基づく定期調査・検査等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1昇降機(エレベーター)の定期検査報告は、3年に1回である。
✔特定建築物の定期調査における外壁タイル等の全面打診調査は、竣工または外壁改修等から10年を経過した最初の調査時期に行う。
3定期調査・検査の報告先は消防長または消防署長である。
4建築設備の定期検査は5年に1回である。
5定期調査は建物所有者自身が行わなければならない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
昇降機は原則年1回(肢1=誤)、建築設備も年1回(肢4=誤)、報告先は特定行政庁(肢3=誤)、調査は一級建築士等の資格者が行う(肢5=誤)。全面打診は竣工等から10年経過後の最初の調査時に実施(肢2=正)。

管理実務・関連法令全62問中 8問を掲載

問1

不動産の広告に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出する。
2「新築」とは、建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。
3実際には存在しない物件を広告することは、おとり広告として禁止される。
✔取引態様(貸主、代理、媒介の別)の明示は不要である。
5セットバックを要する土地は、その旨および面積を明示しなければならない。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
宅地建物取引業法34条により、広告時および注文を受けたときに取引態様の別を明示しなければならない(4が誤り)。
★ポイント：実際には取引できない物件の「おとり広告」、成約済み物件の掲載継続は宅建業法・表示規約違反。

問2

個人情報保護法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1取り扱う個人情報が5,000人分以下の事業者は、個人情報取扱事業者に該当しない。
✔個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ないで、原則として個人データを第三者に提供してはならない。
3防犯カメラの映像は、特定の個人を識別できる場合でも個人情報に該当しない。
4要配慮個人情報は、オプトアウトによる第三者提供が認められている。
5個人情報の利用目的は、いかなる場合も変更することができない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
平成29年改正で取扱件数による適用除外は撤廃され、すべての事業者が対象(肢1=誤)。特定の個人を識別できる映像は個人情報(肢3=誤)。要配慮個人情報はオプトアウトによる第三者提供が不可(肢4=誤)。利用目的は関連性を有すると合理的に認められる範囲で変更可能(肢5=誤)。
★ポイント：個人情報保護法:要配慮個人情報の取得は原則本人同意が必要。第三者提供にはオプトイン原則(委託・共同利用等は例外)。

問3

住宅セーフティネット法(住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1住宅確保要配慮者には、低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯等が含まれる。
2賃貸人は、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として都道府県等に登録することができる。
3登録住宅には、一定の面積・設備等の基準が定められている。
4賃貸人は、登録の際に入居を受け入れる住宅確保要配慮者の範囲を限定することができる。
✔登録を受けた住宅の賃貸人は、住宅確保要配慮者以外の者を入居させることが一切できない。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
登録住宅は住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅であるが、要配慮者以外の入居を禁じるものではない(5が誤り)。
★ポイント：住宅セーフティネット法:住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度、居住支援法人・家賃債務保証保険の仕組みが頻出。

問4

入居者の募集および審査に関する次の記述のうち、最も適切でないものはどれか。

1国籍や障害の有無のみを理由に一律に入居を拒否することは、差別的取扱いとして問題がある。
2入居審査では、賃料支払能力や物件の利用方法等を総合的に判断する。
3反社会的勢力の排除条項を契約書に定めることは有効である。
4高齢者であることのみを理由として入居を拒否することは望ましくない。
✔障害者から社会的障壁の除去を求められた場合、民間事業者は合理的配慮を提供する必要は一切ない。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
障害者差別解消法の改正により、令和6年4月1日から民間事業者にも合理的配慮の提供が法的義務となった(5が不適切)。

問5

宅地建物取引業者が賃貸借の媒介を行う場合の報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1貸主・借主の双方から受け取ることができる報酬の合計額は、借賃の2か月分に相当する額以内である。
✔居住用建物の媒介では、依頼者の一方から受け取れる報酬は、原則として借賃の0.5か月分に相当する額以内である。
3居住用建物であっても、依頼者の承諾の有無にかかわらず一方から1か月分を受領できる。
4報酬とは別に、通常の広告費を依頼者に請求することができる。
5権利金の授受がある場合でも、権利金を基準に報酬を計算することはできない。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
居住用建物の媒介では、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、一方から受領できるのは借賃の0.5か月分＋消費税相当額以内(肢2=正)。双方からの合計は1か月分＋消費税以内(肢1=誤)。依頼者の依頼によらない通常の広告費は請求できない(肢4=誤)。居住用建物以外では権利金を基準とする計算も可能(肢5=誤)。
★ポイント：宅建業者の居住用建物の媒介報酬は、依頼者の一方から借賃の0.5か月分+消費税が原則(承諾があれば合計1か月分+消費税まで)。

問6

空家等対策の推進に関する特別措置法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1市町村は、特定空家等に対して助言・指導、勧告、命令、代執行を行うことができる。
2特定空家等として勧告を受けた場合、固定資産税の住宅用地特例の適用が除外される。
3令和5年の改正により、管理不全空家等の区分が新設された。
4管理不全空家等について勧告を受けた場合も、住宅用地特例の適用が除外される。
✔空家等とは、常時居住者がいる建築物をいう。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
空家等とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物等をいう(5が誤り)。

問7

消費者契約法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1事業者と消費者との間の契約に適用される。
2個人が居住用に賃借する場合の賃貸借契約にも適用されうる。
3事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する条項は無効である。
4消費者の利益を一方的に害する条項は、無効となることがある。
✔賃借人が事業者である場合にも、常に消費者契約法が適用される。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
消費者契約法は消費者(個人。事業としてまたは事業のために契約の当事者となる場合を除く)と事業者との契約に適用され、事業者間の契約には適用されない(5が誤り)。

問8

入居者への対応および関連法令に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1障害者差別解消法により、令和6年4月から民間事業者にも合理的配慮の提供が義務付けられた。
2高齢者や障害者の入居について、賃貸人の理解を得るための説明も管理業者の重要な役割である。
3賃貸借の重要事項説明は、ITを活用した方法で行うことが認められている。
4居住支援法人は、住宅確保要配慮者の入居支援等を行う法人である。
✔入居者からの苦情は、賃貸人の指示があるまで一切対応してはならない。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
入居者からの苦情処理は管理業務の重要な内容であり、業務管理者の管理監督事務にも含まれる。迅速な初動対応が求められる(5が誤り)。

賃貸業への支援業務全93問中 8問を掲載

問1

不動産の証券化に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1アセットマネジメントは、日常的な物件管理や賃貸借契約の管理を実際に行う業務である。
2プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて資産全体の投資戦略を立案する業務である。
✔アセットマネージャーは、投資家の代理人として投資判断や運用計画の策定を行う。
4デューデリジェンスは、賃料の集金業務を指す。
5証券化においては、対象不動産の所有者と投資家が常に一致する。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
アセットマネジメント(AM)は投資家の視点で投資判断・運用計画を担い、プロパティマネジメント(PM)はAMの指示のもと現地で実際の管理運営を行う(1・2は説明が逆)。デューデリジェンスは物理・法的・経済的な適正評価手続(肢4=誤)。

問2

不動産の収益価格の算定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求める手法である。
2DCF法は、保有期間中の純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計する手法である。
3NOI(純収益)は、運営収益から運営費用を控除して求める。
✔還元利回りが上昇すると、収益価格は上昇する。
5NCF(純キャッシュフロー)は、NOIに敷金等の運用益を加え、資本的支出を控除して求める。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
収益価格＝純収益÷還元利回りであるため、還元利回りが上昇すれば収益価格は下落する(4が誤り)。

問3

保険に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1地震保険は、単独で契約することができる。
✔地震保険の保険金額は、主契約である火災保険の保険金額の30%から50%の範囲内で設定する。
3借家人賠償責任保険は、隣室の入居者に対する損害賠償を担保する保険である。
4火災保険は、失火責任法により重大な過失がある場合のみ支払われる。
5地震保険の保険金額の上限は、建物1億円、家財5,000万円である。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
地震保険は火災保険に付帯して契約し(肢1=誤)、保険金額は火災保険の30〜50%、上限は建物5,000万円・家財1,000万円(2正・5誤)。借家人賠償責任保険は賃借人が賃貸人に対して負う原状回復・損害賠償債務を担保する(肢3=誤)。
★ポイント：賃貸住宅経営の保険:火災保険(住宅物件)と借家人賠償責任保険(賃借人の失火による賃貸人への賠償に対応)・個人賠償責任保険の役割分担を整理。

問4

賃貸不動産に係る税金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1住宅の貸付け(貸付期間1か月以上)による家賃は、消費税が非課税である。
2事業用建物の貸付けによる賃料は、消費税の課税対象である。
3不動産所得の計算上、建物の減価償却費は必要経費に算入される。
4土地の貸付け(1か月未満や駐車場等を除く)は消費税が非課税である。
✔建物の賃貸借契約書には、印紙税が課される。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
建物の賃貸借契約書は印紙税法上の課税文書に該当せず、印紙税は課されない(5が誤り)。なお土地の賃貸借契約書は課税文書。
★ポイント：相続税の計算では賃貸不動産は貸家(建付地)評価で自用より低くなる。基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数。

問5

不動産所得に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1賃貸不動産の火災保険料は、必要経費に算入できない。
2借入金の元本返済額は、必要経費に算入できる。
✔青色申告特別控除は、一定の要件を満たせば最高65万円の控除を受けられる。
4不動産所得の損失は、他の所得と損益通算することが一切できない。
5所得税および住民税は、不動産所得の必要経費に算入できる。

解説：【正解】3(他の4肢はどこかに誤りを含む)
e-Taxによる申告等の要件を満たす事業的規模の青色申告では最高65万円控除(肢3=正)。元本返済は必要経費不算入(利子部分のみ経費、2誤)。火災保険料は経費算入可(肢1=誤)。不動産所得の損失は原則損益通算可(土地取得に係る借入金利子部分を除く、4誤)。

問6

賃貸不動産経営管理士の役割・倫理に関する次の記述のうち、最も適切でないものはどれか。

1公正中立な立場で、賃貸人と賃借人の双方の利益に配慮することが求められる。
2業務上知り得た秘密を、正当な理由なく他に漏らしてはならない。
3秘密を守る義務は、賃貸不動産経営管理士でなくなった後も継続する。
✔賃貸人から委託を受けている以上、賃借人の利益は一切考慮する必要がない。
5常に依頼者の立場に立ちつつ、専門家としての知識・技能の研鑽に努めるべきである。

解説：【正解】4(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
賃貸不動産経営管理士は賃貸住宅の管理の専門家として、賃貸人・賃借人双方および社会に対する責務を負う。賃借人の利益を一切考慮しないという姿勢は適切でない(4)。

問7

相続税評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1貸家建付地の評価額は、自用地としての価額に借地権割合を乗じて求める。
✔貸家建付地の評価額は、自用地としての価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)により求める。
3借家権割合は、全国一律で50%とされている。
4貸家の評価額は、固定資産税評価額をそのまま用いる。
5賃貸割合が高いほど、貸家建付地の評価額は高くなる。

解説：【正解】2(他の4肢はどこかに誤りを含む)
貸家建付地＝自用地価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)(肢2=正)。借家権割合は全国一律30%(肢3=誤)。貸家＝固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)(肢4=誤)。賃貸割合が高いほど評価減が大きく評価額は低くなる(肢5=誤)。
★ポイント：賃借権は相続の対象。内縁の配偶者は相続人不存在の場合に居住用建物の賃借権を承継できる(借地借家法36条)。

問8

固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に課される。
2住宅用地のうち200㎡以下の部分(小規模住宅用地)は、固定資産税の課税標準が6分の1となる。
3住宅用地のうち200㎡を超える部分(一般住宅用地)は、固定資産税の課税標準が3分の1となる。
4都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋に課されるのが原則である。
✔小規模住宅用地に係る都市計画税の課税標準は、6分の1となる。

解説：【正解】5(「誤り・不適切」を選ぶ問題。残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる)
都市計画税の課税標準の特例は、小規模住宅用地で3分の1、一般住宅用地で3分の2である(5が誤り)。
★ポイント：相続税の計算では賃貸不動産は貸家(建付地)評価で自用より低くなる。基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数。

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