宅地建物取引士｜分野別 問題インデックス

解説：正解は1。詐術を用いた制限行為能力者は取消権を失う（民法21条）。本人・法定代理人いずれも取り消せなくなる。
2は誤り。法定代理人は取消しも追認もできる（122条）。
3は誤り。未成年者本人への催告は無効であり、そもそも催告の効力を生じない。なお法定代理人に催告して確答がない場合は「追認したものとみなす」（20条2項）であり、取消しとみなされるのではない。
4は誤り。制限行為能力者本人も単独で取消しができる（120条1項）。取消しは新たな不利益を生じないためである。
5は誤り。婚姻による成年擬制は令和4年4月1日の成年年齢18歳への引下げに伴い廃止されている。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は2（誤っているもの）。成年被後見人には同意権が認められていない。成年被後見人は同意の趣旨を理解して行動することが期待できないため、後見人の同意を得て行った行為であっても取り消すことができる（民法9条）。
1は正しい。9条ただし書。
3は正しい。13条1項2号の重要な財産行為にあたる。
4は正しい。保佐人が正当な理由なく同意しないとき、家庭裁判所は同意に代わる許可を与えることができる（13条3項）。
5は正しい。居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要（859条の3）。

解説：正解は3。いわゆる動機の錯誤は、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り取消しができる（民法95条2項）。
1は誤り。平成29年改正により、錯誤の効果は「無効」から「取消し」に変更された（95条1項）。
2は誤り。錯誤が重要なものであることが要件である（95条1項柱書）。
4は誤り。表意者に重過失があっても、相手方が悪意・重過失の場合、又は相手方が同一の錯誤に陥っていた場合（共通錯誤）は取消しができる（95条3項）。
5は誤り。錯誤取消しは善意無過失の第三者に対抗できない（95条4項）。

解説：正解は2。第三者詐欺の場合、相手方が悪意又は有過失であるときに限り取消しができる（民法96条2項）。
1は誤り。詐欺による取消しは善意無過失の第三者に対抗できない（96条3項）。
3は誤り。強迫による取消しは第三者の善意悪意を問わず対抗できる。強迫された者は詐欺の場合より保護の必要性が高いためである。
4は誤り。通謀虚偽表示は当事者間では無効である（94条1項）。
5は誤り。判例は絶対的構成をとり、善意の第三者からの転得者は悪意であっても保護される（大判昭6.10.24）。いったん善意者が確定的に権利を取得するためである。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は1（誤っているもの）。無権代理人が制限行為能力者であるときは、無権代理人の責任は生じない（民法117条2項3号）。制限行為能力者の保護が優先されるためである。
2は正しい。114条。無権代理の催告は「追認拒絶」とみなされる点が、制限行為能力者に対する催告と逆であり要注意。
3は正しい。取消権は善意の相手方のみに認められる（115条）。
4は正しい。117条1項。相手方は履行請求か損害賠償かを選択できる。
5は正しい。116条。

解説：正解は2。代理権の濫用について、相手方がその目的を知り又は知ることができたときは、無権代理行為とみなされる（民法107条）。
1は誤り。相手方が本人のためにすることを知り、又は知ることができたときは、本人に効果が帰属する（100条ただし書）。
3は誤り。復代理人を選任しても、代理人の代理権は消滅しない。両者は併存する。
4は誤り。制限行為能力者も代理人となることができる（102条）。代理行為の効果は本人に帰属し代理人に不利益がないためである。
5は誤り。双方代理は原則禁止だが、本人があらかじめ許諾した行為及び債務の履行については認められる（108条1項ただし書）。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は1（誤っているもの）。時効の利益はあらかじめ放棄することができない（民法146条）。債権者が優越的地位を利用して放棄を強要することを防ぐためである。
2は正しい。善意無過失は占有開始時に判断すれば足りる（判例）。
3は正しい。186条1項。ただし「無過失」は推定されないため、10年の取得時効を主張する者は無過失を立証する必要がある。
4は正しい。166条1項。主観的起算点5年・客観的起算点10年の二重構造である。
5は正しい。162条1項。

解説：正解は3。不動産の賃貸人たる地位を賃借人に主張するには、所有権移転登記が必要である（民法605条の2第3項、判例）。賃借人が誰に賃料を払うべきかを明確にするためである。
1は誤り。二重譲渡では登記の先後で決まる（177条）。契約の先後は関係ない。
2は誤り。不法占拠者は「登記の欠缺を主張する正当の利益を有する第三者」にあたらないため、登記なくして対抗できる。
4は誤り。解除後の第三者との関係は対抗問題となり、登記の先後で決まる。
5は誤り。判例は、転得者自身が背信的悪意者と評価されない限り保護されるとする（最判平8.10.29）。

解説：正解は2。市街化区域は、既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である（都市計画法7条2項）。
1は誤り。都市計画区域は、必要があるときは市町村の行政区域を越えて、2以上の都府県にわたって指定することもできる。
3は誤り。市街化調整区域は市街化を「抑制」すべき区域である（7条3項）。
4は誤り。準都市計画区域には区域区分を定めることができない。準都市計画区域は積極的な整備を予定しない区域だからである。
5は誤り。区域区分は原則として任意であり、三大都市圏の一定区域及び指定都市の区域等では義務的に定める（7条1項）。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は5（誤っているもの）。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）内において定められる（都市計画法9条15項）。用途地域による規制がない区域で、環境を害するおそれのある用途を制限する趣旨である。
1は正しい。13条1項7号。
2は正しい。9条14項。
3は正しい。9条18項。高度地区は「高さ」を規制する。
4は正しい。9条19項。高度利用地区は「容積率等」を規制するもので、名称は似ているが内容が全く異なるため頻出の引っかけである。

解説：正解は2。市街化調整区域内の開発行為には規模による例外がなく、原則としてすべて開発許可が必要である。市街化を抑制すべき区域だからである。
1は誤り。市街化区域では1,000平方メートル以上で許可が必要であり、1,500平方メートルは許可が必要となる。
3は誤り。非線引き都市計画区域及び準都市計画区域では3,000平方メートル以上で許可が必要であり、2,000平方メートルは不要である。
4は誤り。準都市計画区域では3,000平方メートル以上で必要であり、4,000平方メートルは許可が必要である。
5は誤り。都市計画区域及び準都市計画区域外では1ヘクタール（10,000平方メートル）以上で必要であり、8,000平方メートルは不要である。よって記述は正しいように見えるが、本問では2が明確に正しい原則を述べている。

解説：正解は4。病院は公益上必要な建築物として開発許可が不要とされる建築物には含まれない。医療施設は民間による営利的な運営も可能であり、都市計画上のコントロールが必要とされているためである。同様に、社会福祉施設・学校（大学・専修学校等を含む）も許可が必要である。
1、2、5は誤り。図書館、公民館、駅舎その他の鉄道の施設は、公益上必要な建築物として開発許可が不要である（都市計画法29条1項3号、施行令21条）。
3は誤り。変電所も公益上必要な建築物として許可不要である。
※病院・学校・社会福祉施設は「許可が必要」、駅舎・図書館・公民館・変電所は「許可不要」という区別が頻出である。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は5（誤っているもの）。住宅の居室の採光に有効な開口部の面積は、原則として床面積に対して「7分の1以上」である（建築基準法28条1項、施行令19条3項）。なお、照明設備の設置等一定の措置を講じる場合は10分の1まで緩和される。
1は正しい。26条。
2は正しい。28条の2。シックハウス対策の規定である。
3は正しい。33条。
4は正しい。34条2項。避雷設備20メートル、非常用昇降機31メートルという数値の対比が頻出である。

解説：正解は3。第一種住居地域内では、店舗の床面積の合計が3,000平方メートル以下のものに限り建築できる（建築基準法別表第二）。
1は誤り。診療所は、神社・寺院・教会、保育所、公衆浴場、巡査派出所などとともに、すべての用途地域で建築できる。
2は誤り。工業専用地域では住宅を建築できない。住宅を建築できないのは工業専用地域のみである。
4は誤り。神社・寺院・教会はすべての用途地域で建築できる。
5は誤り。公衆浴場もすべての用途地域で建築できる。
※「すべての用途地域で建築可能」なのは、神社・寺院・教会、保育所、診療所、公衆浴場、巡査派出所、公衆電話所などである。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は5（誤っているもの）。容積率も建蔽率と同様に加重平均で算出する。「過半主義」が適用されるのは用途制限であり、建蔽率・容積率・防火規制には適用されない。
1は正しい。建築基準法53条6項1号。この場合、建蔽率は100％となる。
2は正しい。53条3項2号。なお、防火地域内の耐火建築物等の緩和（10分の1加算）と重複適用され、合計10分の2の緩和も可能である。
3は正しい。53条2項。
4は正しい。52条2項。法定乗数は住居系用途地域で10分の4、その他で10分の6である。

解説：正解は3。いわゆる2項道路（幅員4メートル未満で特定行政庁の指定を受けた既存道路）については、原則として道路の中心線からの水平距離2メートルの線が道路の境界線とみなされる（建築基準法42条2項）。これがセットバックである。
1は誤り。接道義務は「2メートル以上」である（43条1項）。
2は誤り。建築基準法上の道路は原則として幅員4メートル以上である（42条1項）。
4は誤り。地盤面下に設ける建築物、公衆便所・巡査派出所等で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものなどは建築できる（44条1項）。
5は誤り。位置指定道路など、私道でも建築基準法上の道路となるものがある（42条1項5号）。

解説：正解は3。自ら貸借は「取引」に該当しないため、免許は不要である。宅建業法上の取引とは、①自ら売買・交換、②売買・交換・貸借の代理、③売買・交換・貸借の媒介であり、自ら貸借は含まれない。
1は誤り。自ら売買を業として行うため免許が必要。
2は誤り。報酬の有無は業性の判断要素の一つにすぎず、無報酬でも免許が必要となり得る。
4は誤り。破産管財人が裁判所の許可を得て行う換価は、裁判所の関与の下で行われるため免許不要とされている。
5は誤り。信託会社は免許の規定は適用されず、国土交通大臣への届出で足りる（宅建業法77条）。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は1（誤っているもの）。免許は事務所の所在地を基準に区分されるものであり、免許を受ければ全国どこでも取引ができる。他の都道府県で取引するために重ねて免許を受ける必要はない。
2は正しい。3条2項、施行規則3条。
3は正しい。
4は正しい。3条4項。
5は正しい。宅建業法3条1項。

解説：正解は4（免許を受けることができるもの）。禁錮以上の刑による欠格期間は刑の執行を終わった日から5年であり、6年経過していれば欠格事由に該当しない。役員が欠格でなければ法人も免許を受けられる。
1は受けられない。不正手段による免許取得等を理由に免許を取り消された法人について、聴聞公示日前60日以内に役員であった者は5年間欠格となり、その者を役員とする法人も免許を受けられない。
2は受けられない。いわゆる駆け込み廃業であり、届出日から5年間欠格となる。
3は受けられない。暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者は欠格である。政令で定める使用人も役員と同様に扱われる。
5は受けられない。免許取消しから5年を経過しない者は欠格である。

解説：正解は1。役員の氏名は宅地建物取引業者名簿の登載事項であり、変更があったときは30日以内に届け出なければならない（宅建業法9条、8条2項3号）。
2は誤り。破産の場合の届出義務者は「破産管財人」である（11条1項3号）。
3は誤り。死亡及び合併消滅の場合、免許はその事実の発生時（合併の時）に失効する。届出時ではない。
4は誤り。廃業・解散の場合、免許は届出の時に失効する。3と4は逆の関係になっており、頻出の引っかけである。
5は誤り。相続人は「死亡の事実を知った日」から30日以内である（11条1項1号）。死亡を直ちに知り得ないことがあるためである。

解説：正解は2。登録の要件として、2年以上の実務経験又は登録実務講習の修了（国土交通大臣がその実務経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたこと）が必要である（宅建業法18条1項）。
1は誤り。試験の合格に有効期限はない。
3は誤り。登録は試験を行った都道府県知事に対して行う（18条1項）。
4は誤り。本籍は資格登録簿の登載事項であり、変更の登録が必要である（20条）。遅滞なく申請しなければならない。
5は誤り。営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者は登録を受けることができる。

解説：正解は4。専任の宅地建物取引士の数が不足したときは、2週間以内に必要な措置を執らなければならない（宅建業法31条の3第3項）。
1は誤り。事務所は業務に従事する者「5人に1人以上」の割合である（施行規則15条の5の3）。
2は誤り。案内所等は業務に従事する者の数にかかわらず「1人以上」で足りる。
3は誤り。役員が取引士である場合、その者が主として業務に従事する事務所についてのみ専任の取引士とみなされる（31条の3第2項）。すべての事務所ではない。
5は誤り。届出は業務を開始する日の10日前までに、免許権者及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事の双方に行う（50条2項）。

解説：正解は3。供託した旨の届出をした後でなければ事業を開始できない（宅建業法25条5項）。
1は誤り。金銭のほか有価証券によっても供託できる（25条3項）。
2は誤り。国債証券は額面の100％、地方債証券及び政府保証債証券は90％、その他の有価証券は80％で評価される。
4は誤り。免許権者は3か月以内に届出がないときに「催告しなければならず」、催告到達日から1か月以内に届出がないときに免許を取り消すことが「できる」（25条6項・7項）。直ちに取り消すのではない。
5は誤り。宅地建物取引業者は営業保証金の還付を受けることができない（27条1項かっこ書）。プロ同士の取引では保護の必要性が乏しいためである。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は3（誤っているもの）。保証協会の社員となったことにより営業保証金を取り戻す場合は、公告をすることなく直ちに取り戻すことができる（宅建業法64条の14第1項）。弁済業務保証金により債権者の保護が図られるためである。なお、二重供託の場合や免許失効等から10年を経過した場合も公告は不要である。
1は正しい。28条1項、営業保証金規則。
2は正しい。28条2項。
4は正しい。30条2項。
5は正しい。30条1項。

解説：正解は3。不動産取得税の標準税率は本則4％であるが、土地及び住宅については特例により3％に軽減されている（住宅以外の家屋は4％）。
1は誤り。不動産取得税は都道府県が課する地方税である。
2は誤り。相続による取得は形式的な所有権の移転であるため非課税である。包括遺贈・法人の合併による取得も同様である。
4は誤り。課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）である。実際の取引価格ではない。
5は誤り。家屋の改築により価格が増加した場合、その増加分について家屋の取得とみなして課税される。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は5（誤っているもの）。固定資産税の免税点は、土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円である。
1は正しい。賦課期日は1月1日であり、年度途中に売却しても1月1日の所有者が納税義務者となる。
2は正しい。標準税率であるから、市町村は条例により異なる税率を定めることができる。
3は正しい。小規模住宅用地は6分の1、一般住宅用地（200平方メートル超の部分）は3分の1である。
4は正しい。地方税法432条1項。価格以外の事項（納税義務者の認定等）については市町村長に対する審査請求となる。

解説：正解は4。契約金額を減額する変更契約書は、記載金額のない契約書として200円の印紙税が課される。増額する場合は増加額が記載金額となる。
1は誤り。建物の賃貸借契約書は課税文書に該当せず、印紙税は課されない。土地の賃借権設定契約書は課税文書である点と区別する。
2は誤り。贈与契約書は対価がないため、記載金額のない契約書として200円が課される。
3は誤り。契約書を2通作成した場合、それぞれが課税文書となり、両方に印紙税が課される。
5は誤り。国等と私人が共同作成した文書は、国等が保存するものは私人が作成したものとみなされ課税、私人が保存するものは国等が作成したものとみなされ非課税となる。

解説：正解は2。この軽減措置は「個人」が自己の居住の用に供する家屋について適用され、法人には適用されない。
1は誤り。床面積の要件は50平方メートル以上である。
3は誤り。売買又は競落により取得した場合に限られ、贈与・交換・相続による取得には適用されない。
4は誤り。過去に適用を受けたことがあっても、要件を満たせば再度適用を受けることができる。回数制限はない。
5は誤り。当該家屋の所在地の市町村長又は特別区の区長の証明書を添付する必要がある。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は4（誤っているもの）。配偶者、直系血族その他生計を一にする親族等の特別の関係がある者に対する譲渡には、3,000万円特別控除は適用されない。租税回避を防ぐためである。
1は正しい。3,000万円特別控除には所有期間の要件がない。
2は正しい。軽減税率の特例は譲渡した年の1月1日において所有期間10年超が要件である。
3は正しい。3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用できる。一方、買換え特例とは併用できない。
5は正しい。いわゆる3年後の12月31日までのルールである。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は3（誤っているもの）。正常な価格は、当該土地に建物その他の定着物があるとき、又は地上権その他土地の使用収益を制限する権利が存するときは、これらの定着物又は権利が「存しないものとして」通常成立すると認められる価格である（地価公示法2条2項）。更地としての価格を判定する趣旨である。
1は正しい。2条1項。
2は正しい。3条。
4は正しい。8条。
5は正しい。9条。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は3（誤っているもの）。取引事例は、投機的取引であると認められる事例等、適正でないと認められるものを用いてはならない。異常な動機に基づく価格は正常価格の指標とならないためである。
1は正しい。原価法（費用性）、取引事例比較法（市場性）、収益還元法（収益性）の3手法である。
2は正しい。再調達原価から減価修正を行い積算価格を求める。
4は正しい。収益還元法により求めた価格を収益価格という。
5は正しい。自用の住宅地についても賃貸を想定することにより適用される。文化財の指定を受けた建造物等、一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきとされる。

解説：【形式】「誤っているもの」を選ぶ問題——残る4肢は正しい記述なので、そのまま知識として整理できる。
正解は5（誤っているもの）。機構は、貸付けを受けた者が災害、経済情勢の著しい変動等により元利金の支払が著しく困難となった場合、償還期間の延長や元利金の支払方法の変更等、貸付条件の変更や延滞元利金の支払方法の変更をすることができる。
1は正しい。証券化支援事業（買取型）であり、いわゆるフラット35の仕組みである。
2は正しい。直接融資は災害復興、密集市街地の整備、子育て世帯・高齢者向け賃貸住宅など政策的に必要な分野に限定されている。
3は正しい。災害復興融資は直接融資の代表例である。
4は正しい。賃貸住宅の建設資金は買取型の対象外である。